TOPページ > アパート経営
アパート経営
物件も様々
いよいよ物件探しです。ここもまた非常に難しいポイントの１つです。なぜなら、不動産もそれはそれは実に様々なものがあるからです。簡単な分類として一戸建て、マンション、アパートと３種類あります。これだけでも悩むには十分そうです。自分が住むわけではなく他人が住むからこそ、その他ポイントになるところは、しっかり押さえなければなりません。
その１つが、各施設・機関への距離（学校や病院、銀行、商店街、駅などへの近さ）です。そのほか部屋内部について（日当たり・風通し・収納スペースの有無など）、管理について（管理費・修繕積立金など）、共用部分について（駐輪場・ゴミ捨て場の位置など）、近隣環境について（空気・騒音・排水・近隣状況など）など、大雑把に分類してもこれだけの項目があります。
新築か中古か
投資の対象として、新築が良いのか中古が良いのか、簡単には判断できないところです。まず、新築の最大のメリットは、地震対策にあります。地震大国日本ですから、現在の建築基準で建てられた新築は、やはり安心することができます。その反面、購入価格は当然割高になります。
一方中古は、新築と比べ購入価格が低く済むので、その分利回りが高いことがメリットになります。更に、すでに賃貸できる状態にありますので、比較的早くに家賃収入が見込めるというところも大きなメリットです。しかし、リフォームや修繕の必要が出てくる可能性が高いというデメリットがあります。また、築年数の長い物件には、ローンが組めない恐れも出てきますので、いずれにしても購入の際はチェックが必要です。
都心か郊外か
都心の利点は、元々人口が多いため需要が見込めることです。土地の価格は、地域によって大きな差がありますが、建築費はどの地域でもさほど変わりません。その割に都心では家賃を郊外より多くとることができるため、需要とともに家賃収入が見込めるところも都心のメリットになります。
一方郊外は、都心と比べて需要が見込めるかどうかに不安が残ります。たしかに土地の価格は低いものの、入居者がいなければ収益を見込むことができません。つまり、入居者を十分に確保できるかどうかが、郊外での最大のポイントになります。その地域の平均的な賃料や需要など、十分に調査した上で地域を選択する必要があります。
近くか遠くか
まず近隣地の利点は、何より自分自身の目が届くということに他なりません。近くに管理物件があれば、何かあってもすぐ様子を見に行ったり、随時自分の目でチェック・対処することができます。不動産管理には、地道な努力が必要ですので、特に素人の経営初段階においては、とても重要な要素になるようです。
住んでいる近隣地の不動産状況が悪い（需要がないなど）場合、やはり目は外に向くと思います。それでも遠隔地の物件を投資の対象にするには、不動産経営をするにあたり、広いネットワークや頼れる管理会社があるなど、十分に体制が整っていないとやはり厳しいのが現実です。
木造か鉄筋か
通常、マンションは鉄筋コンクリートでつくられており、アパートは木造となっています。耐用年数は当然鉄筋コンクリートで造られている方が長く、長期の融資が受けられるメリットもあります。更に木造より丈夫であるし、明らかにマンションの方が良いように思えます。しかし30年後、築30年の物件になったとき、双方の価値にほとんど差はないと考えられます。なぜなら、建築当時にどれだけ最新の設備を備え付けても、30年も経ってしまえば時代遅れになることは間違いありません。更に修繕する場合も、マンションの方がはるかに高くなります。
また、耐震性などの丈夫さを比べても、それは構成によって大きな差があり、一概にマンションの方が丈夫とは言えないようです。例えば、大きなピロティーがあるマンションは、ピロティーがないマンションより強度がだいぶ下がるそうです。鉄筋コンクリート造のマンションの方が、一見イメージは良いですが、他のマンションとの競争に勝ち続けるには、それ相当の修繕費などの費用が必要になります。このことから、数十年後はどちらも同じものと考えた方が良いのです。
競売とは？
インターネットにあるオークションサイトというものをご存知でしょうか。ユーザーがある物を出品して、それがほしい別のユーザーたちが入金額で競って、一番高い入金額を設定（入札）したユーザーが買うという仕組です。これも競売と言えますが、不動産の場合は違います。
基本的に借入金を返済できなくなった債務者が、担保に入れていた不動産（土地・建物）を債権者が「裁判所」を介して売却することを言います。また、その対象になった不動産物件を競売物件と言います。
地方物件
地方物件が良いと考えられている要因には、利回りの良さがあるようです。土地の価格に大きな開きがあっても、家賃はその同じ割合で差が出るわけではありません。家賃には「底値」が決まっているからです。このことから、購入価格の安い地方の方が利回りが良いという結論に達します。
しかし、それだけで地方物件の方が良いと判断してしまうのは危険です。繰り返しになりますが、地方の方が都心より人口が少ないため、「空室のリスク」が大きいことがあります。更に、地方物件は自分で直接管理することが難しいので、信頼できる管理業者を見つけなければならないことも大きなリスクになります。
いわくつき物件
いわくつき物件のことを「任意売却物件」と言います。この任意売却物件は、不動産業者も含む一般の人が取り扱うことができない物件です。なぜなら、物件の出所が弁護士または金融機関に限られているからです。また、それはこの類の物件の処理に時間を費やすことができない事情（早急に資金を必要としている、回収したいなど）があるからです。
少々怖い感じがしますが、メリットは多くあります。まず、何より時価よりも安く不動産を購入することができます。次に売主が裁判所ですので、安心して購入できます。また、いわくつきのものだけに、土地に抵当権がついているのではと考えると思いますが、もし抵当権がついていても裁判所が抹消してくれます。更に、仲介手数料が不要ですので、更に購入価格が抑えられます。最後に、思わぬ掘り出し物に巡りあえる可能性があります。このように、任意売却物件とは怪しいものでも危険なものでもありません。
利回りを見る
度々登場する言葉ですが、利回りとは年間の家賃収入が購入価格に対してどれくらいの割合か、という数値になります。数学が苦手な方には頭の痛いところですが、「年間収入÷物件の購入価格×100＝利回り（%）」の式で算出することができます。
ただし、この計算式はやや大雑把な計算になりますので、あくまで目安にしかならないと認識してください。実質的な数値を出すには、年間収入から固定資産税、都市計画税など不動産を所有することでかかる経費を差し引かなければなりません。更に、物件の購入価格に消費税、不動産仲介手数料など不動産を購入した際にかかる経費も差し引かなければなりません。ここまで計算をすると、目安とはだいぶ違ってくることがわかると思います。
物件の見学
最後は、やはり自分の目でその物件をチェックすることです。例え利回りが良くて、資料上の間取りや構造など問題がないように見えても、実際に見に行ったら驚くことも少なくありません。
チェック事項は、基本的に自分が住むと思って確認する箇所で十分です。例えば、間取り、収納、水回り、通気性、騒音、エントランス、廊下の状態、ゴミ捨場、駐輪場などです。リフォームも考えるようであれば、その間取りに対して段差・柱・出っ張りなどのチェック、使い勝手、大規模な修繕は必要でないかどうかをチェックする必要があります。また、晴れの日より雨の日に見学に行く方が、物件の中と外の状況が更に確認できて良いです。
物件購入の流れ、手続
物件が決まったら購入手続に入ります。自宅など購入した方はすでにご存知かもしれませんが、（１）まず、売主に対して購入の申し込みをします。もちろん、これは書面にて行います。（２）次に物件について権利関係や法令上の制限についてなどの説明を受けます。（３）いよいよ売買契約を結びます。手付金を支払い、引渡しの時期や契約違反した場合の約束事項を書面にて交わします。（４）そして、売買代金の支払い（全額）、物件の引渡しを受けます。（５）ここでついに物件の運用管理がスタートになります。
購入の申し込みを行ってから、実際に運用を始めるまでの期間は、売主との交渉や支払い方法などで変わります。例えば、購入の際に現金で一括で支払いをすれば、比較的すぐに運用を開始することができます。しかし、金融機関から融資を受けて支払いをする場合、その審査や手続などで１ヶ月ほどかかってしまいます。