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不動産投資のデメリット
空室のリスク
不動産投資には、もちろんリスクがあります。「空室のリスク」は、不動産（アパート・マンション）経営をする場合に発生するリスクの１つです。不動産（アパート・マンション）経営を行う場合、まず借主がいて、家賃を支払ってくれることによって、はじめて家賃収入が発生します。しかし、常に部屋が満室になるとは限りませんし、入居者が退去したときにすぐ次の入居者があるとも限りません。
家賃収入は、そのアパートもしくはマンションには何部屋あるか、そしてその他かかる経費など、どの程度あるのかを考えて算出すると思います。上記のように空室の状態が長く続いたり、空室が増えたりなど「入居率」が悪くなると、予測していた収入が得られなくなります。これが空室のリスクです。不動産（アパート・マンション）経営を行う場合、この入居率をいかに高い状態を保っておくかが、リスクを抑えるポイントになります。
家賃が下落するリスク
「家賃が下落するリスク」も、不動産（アパート・マンション）経営をする際に発生するリスクの１つです。これは、「空室のリスク」と密接に関係しています。
入居率が悪くなり、長期的な空室もしくは空室数が増えてくると、人間の心理的には「何とか誰かに入居してもらおう」と考えるようになります。そうなると、最初に立てた計算はどこかに飛んでしまい、最終的には「入居させる」ために賃料を下げる、という行為に走ります。スーパーやデパートなどで見る、売れ残った商品をセール品として例えば「半額（赤字を逃れる処分のため利益は０）」にして売っている状況に似ています。
家賃滞納のリスク
「家賃滞納のリスク」も、不動産（アパート・マンション）経営をする際に発生するリスクの１つです。アパート・マンションを借りたことがある人はわかると思いますが、部屋を賃貸する場合、必ず「審査」があります。何を審査するのかと言いますと、もちろんどんな会社に勤めているのか（どんな仕事をしているのか）、もう1つはどれだけ収入があるかです。私も賃貸する際に、「源泉徴収表」を大家さんに提出した覚えがあります。
これらの審査は、もちろん「家賃滞納のリスク」の対策です。いくら入居率が悪いからと言って、焦って入居者を入れたところで、その人に「家賃を支払う能力」がなければ全く意味がありません。このように考えると、なぜ大家さんが、慎重に入居者の審査を行うのかを理解することができます。
天災のリスク
「天災のリスク」に関しては、大きくは２つあります。まず火災です。ローンを組む際には、必ず「火災保険」に加入させられますので、火災についてはもし起こってしまった場合でも、火災保険である程度の損害を補償することができると思います。
もう１つは、地震です。日本は地震大国と言われるくらいですから、当然このリスクを考慮しなければなりません。最悪のケースとして地震で建物が倒壊した場合、家賃収入が得られないだけではなく、建物を復旧するための「費用」が出てしまいます。残念ながら現段階では、地震がいつ、どこで起こるのかを予測することはできません。この地震のリスクは、どのエリアに不動産を持っていても、基本的には変わらないリスクになると思います。
金利が上昇するリスク
銀行から融資を受け、ローンを組んだことがある人はご存知だと思いますが、ローンには「金利」があります。そして、金利は定期的に変動するもので、国の政策や経済状況などの要素で決まります。
現在は「低金利」の状態が続いており、不動産投資をするには良い環境下にあると言われています。しかし、不動産投資は長い年月を考慮して行うものですので、ここで単純に喜べません。低金利の状況でローンを組んで不動産を購入した場合、金利が上昇したときに「返済金額が増える」ことになります。そして、現在は低金利の状態ですので、金利はいずれ上がるものと考えておいた方が良いと思われます。
建物老朽化のリスク
建物は「物」ですから、当然ですが年月が経てば古くなっていきます。古くなって明らかに見劣りするようになれば、当然新しい建物と比べられたときに不利になります。賃貸でも購入を考える場合でも、その物件が築何年かは誰でも気にするポイントになります。
この不利を少しでも解消するために、修繕費用や補修費用が必要になる場合があります。老朽化は、建物のつくりの良し悪しやその土地の気候など、様々な要素で差が出ます。そのため、場合によっては予想を上回る費用が必要になってしまうことがあります。
経費が発生することを嫌がり修繕・補修を怠ると、空室が増える原因となり、最終的には家賃収入の低下を招くことにつながります。建物の老朽化とその防止にかかるコストが、「建物老朽化のリスク」となります。
流動性が低いというリスク
不動産は、文字通り動かすことのできない資産です。そして、他の金融資産と比べると、流動性が低いということがデメリットの１つになります。流動性が低いとは、不動産はお金に換金するのに「時間がかかってしまう」ということを指しています。
株や預貯金は、必要なときすぐに現金を手にすることが可能です。それに対し、不動産は換金したくなったときに即現金化することができません（現金化するのに最短で数週間から最長で数ヶ月必要になるようです）。そうかと言って売り急いでしまうと、低価格を強いられてしまうので良くありません。これが「流動性が低い」ということで生じるリスクになります。
地価が下落するリスク
これは売却収入を狙う不動産投資を行う場合に、特に考慮しなければならないリスクです。不動産価格が下落した場合、売却することで損（キャピタルロスと言います）が発生する可能性がある、という非常にわかりやすいリスクです。
バブルの時期は、１年間でマンションの価格が1.5倍になったという話もあったようですが、現在ではアパートやマンションを、購入した価格よりも高くで売却できるということはまずないようです。特にアパートに投資する場合は、売却収入を考えるのではなく、家賃収入だけを狙うという方向性で考えた方が良いようです。