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不動産の知識を増やすには
必ず買えるとは限らない
不動産競売は「競り売り」ですので、入札してもかならず落札できるとは限りません。残念ながら、自分が良い物件だと思うものは、大抵の人にとっても良い物件であることが多いです。そうなると、どうしても入札が多数になり競争になってしまいます。
実際に落札できるまで、１，２回ではなく、それこそ４，５回チャレンジした、というケースも珍しくありません。希望物件が決まると、どうしてもそこでの生活を夢見てしまいます。自然と入札に全精力をかけてしまい、落札できないとショックを受けてしまう気持ちもわかりますが、「競り売り」であると言うことを念頭に置かないといけません。
入札前にチェックできない！？
民事執行法の改正のおかげで、競売不動産についての情報は大変入りやすくなりました。裁判所は、誰がどのような権利を持って住んでいるのかを調べ、「現況調査報告書」という書類にまとめます。また、不動産鑑定士は物件の特性・評価額とその理由などを「評価書」と言われる書類にまとめます。更にこの２つの書類から裁判書は、「物件明細書」という書類を作ります。
基本的に物件についての情報は、これらの書類から知ることができますが、やはり物件は自分の目で直接見たいと考えるのではないかと思います。法改正により競売参加者は、入札が行われるまでに物件内部を見ることができる制度（内覧制度）ができましたが、中には見ることができない場合もあります。裁判書は上記の書類を用意するまでが役割ですので、そのような場合も含めて、そのほか足りない部分は自分で調査・確認する必要があります。
落札してもすぐに住めない！？
裁判所の役割は、物件の複雑に絡んだ権利関係を整理（抹消）して、競売を取り仕切り売却するところまでです。以降の問題などは、落札者（購入者）が自分で対処しなければなりません。落札してもすぐに住めないというのは、落札後も競売不動産に占有者（住居人）が居座ることがあることです。
権利上では競売で購入した時点で、その物件は購入者のものです。それにも関わらず、住み続けているということは不法滞在に当たりますので、法的手段を用いて強制的に立ち退かせることは可能です。しかし、普通に不動産を購入した場合、占有者がいるというのは考えられないことです。
住宅ローンは使えない！？
競売不動産を購入する際に住宅ローンの使用は、民事執行法の改正で可能になりました。しかし、競売不動産の購入で融資してくれる金融機関は非常に少ないのが現状です。特に都市銀行の場合、融資をしてくれた例はほとんどないようです。
しかしながら、労働金庫では対応してくれるところもあるようです。不動産競売は、入札の段階である程度の資金が必要になります。落札しても残りの代金を支払えないと、物件が手に入らないだけではなく保証金も没収されてしまいます。不動産競売を考える場合は、何よりまず資金を確認する必要があります。
保証金が必要
通常、不動産を購入する場合は、契約成立の段階で、物件価格の約１～２割くらいの金額を手付金として売主に支払うと思います。不動産競売の場合は、入札の前に「買受保証金」と言う保証金を、裁判所に支払わなければなりません。
この金額は基準価格の２割です。入札して落札できなかった場合、買受保証金はもちろん返ってきますので心配は要りません。しかし、落札後に残りの代金を支払わなかった（支払えなかった）場合、当然に物件を取得できないだけでなく、買受保証金も返却されません。
アフターケアは無い
通常、マイホームなど不動産を購入した場合、３ヶ月・半年・１年などの区切りで定期点検に来てくれます。もちろん、その時に不良や損傷が見つかれば、基本的に無償で修理してくれるはずです。また、特に水漏れや漏電など致命的な欠陥があれば、売主に責任を追及することもできると思います。しかし、不動産競売の場合、購入後にどんな問題が見つかろうと、売主である裁判所に責任を追及することはできません。
また、裁判所に修理を依頼するわけにもいきませんので、修理できる業者に依頼することになりますが、修理費用を裁判所に請求することもできません。ましてや、契約の取り消しなどを請求することもできません。基本的にアフターケアは全くないので、全て自己責任で行わなければなりません。これは通常の不動産購入と比べ、だいぶ不親切だと感じるかもしれません。
自分で明渡交渉
繰り返しになりますが、裁判所は物件購入と登記などの手続以降、いかなる問題があろうと対処してくれることはありません。占有者（居住者）が、物件に居座る場合があることはすでに言いました。もちろん、これは不法滞在になりますので、法的手段で強制的に立ち退かせることも可能だということも言いましたが、これらの対処は全て自分で行わなければなりません。
手続をするのも自分、手続の際にかかる諸費用も全て自己負担です。大抵の占有者は、不法滞在になっていることを理解しています。そこで話し合いをしてスムーズに解決することもあれば、こじれてしまうこともあります。いずれにしても、その時間やら費用（交通費など）やらは全てコストになります。占有者（居住者）の有無は入札前に調べることができますので、このようなことも考慮して物件を選ぶことも大切です。